Covid-19 : quels impacts pour l’immobilier ?

Return to all

La crise liée au Covid-19 touche l’ensemble de la société sur le plan sanitaire, économique et politique. Elle questionne la pérennité des modèles existants et invite à réfléchir sur un « après » dont les contours sont à réinventer. Dans ce contexte inédit, le Mag’ du Cercle Hébé donne la parole aux Membres qui souhaitent éclairer les débats dans leurs domaines d’expertise. Echange avec Nicolas GALVIN, spécialiste de l’immobilier, directeur de programmes adjoint au sein de l’un des plus importants constructeur-promoteur français.

Question 1. De quelles façons le secteur immobilier a-t-il été bouleversé par la pandémie du Covid-19 ?

Malgré la résilience historique du secteur de l’immobilier français face aux crises, nous sommes rentrés dans un nouveau paradigme avec la crise du Covid-19, qui impacte les chaînes de valeurs et représente un défi immédiat pour toutes les catégories d’actifs immobiliers.

D’abord, l’immobilier commercial a directement souffert des conséquences du confinement. Les foncières ont fait face à la réduction drastique des revenus de leurs locataires, tout en affichant une grande solidarité à leur égard. Par exemple, la Compagnie de Phalsbourg a fait savoir que les mois passés en confinement ne seraient pas facturés pour l’ensemble des enseignes non alimentaires. Aujourd’hui, l’immobilier de commerces fait face à la difficulté de réopérer pleinement, tout en assurant la sécurité de ses usagers. Avec un lent retour à la normalité, les acteurs sont en droit de s’interroger quant à l’affluence du public dans leurs locaux pour les prochaines années. En effet, les consommateurs contraints de faire leurs achats en ligne le temps du confinement, ont changé leurs habitudes et tendent dès à présent à privilégier le drive et le e-commerce. Leurs business model sont ainsi remis en cause et de nombreuses renégociations de baux commerciaux sont attendues.

Alors que le premier trimestre 2020 était prometteur, l’immobilier de bureaux est désormais lui aussi challengé. Le télétravail, qui fut le mode de travail de 1/3 des français pendant le confinement, a vidé les quartiers d’affaires. A l’heure de la reprise progressive du travail, le taux d’occupation reste très faible. A titre d’exemple, les GAFAM ont annoncé un retour dans les bureaux début 2021. Ainsi, la tendance allant à la densification des bureaux et aux partages d’espaces communs apparaît momentanément remise en cause. Le large recours au travail à distance fait réfléchir les entreprises qui y voient une source d’économie sur leurs charges fixes. Toutefois, l’immobilier de bureaux reste malgré tout un actif sûr en comparaison au volatil marché des actions.

Quant au marché immobilier résidentiel, après des années record atteignant le million de transactions dans l’hexagone, le nombre de ventes devrait diminuer. Il est toujours extrêmement complexe de se positionner sur l’évolution des prix en France qui connait des forces de rappel importantes (manque structurel d’offres du fait de la faiblesse de la construction neuve, nouveaux modes de vie appelant à la démultiplication des foyers). Les premières tendances post confinement sont encourageantes. Les agences font le plein et la valorisation des biens immobiliers ne flanche pas. De nouveaux besoins émergent avec une envie d’espace et d’accès à un extérieur. Cependant, cet équilibre pourrait être en trompe-l’œil, et un resserrement des accès aux crédits pourrait gripper le système. Une segmentation de ce marché est ainsi à prévoir avec comme seul dénominateur commun le sempiternel emplacement.

Question 2. Les recherches immobilières hors de Paris et proche banlieue ont fortement augmenté après la levée du confinement. La ville va-t-elle sensiblement perdre de son attrait au profit des campagnes ?

On peut effectivement se demander comment les conséquences de la pandémie transformeront le phénomène d’urbanisation. Les centres-villes ont longtemps été une aspiration pour une large part de la population, souhaitant le triumvirat de la proximité du travail, de la famille et des activités culturelles et sociales. Néanmoins, la quarantaine et le besoin de distance sociale ont laissé les bureaux vides, les restaurants et théâtres fermés et nos centres-villes habituellement pleins de vie sont restés sans voix. Les Français cherchent aujourd’hui à se mettre au vert et l’avènement du télétravail devrait les y aider. Si ce phénomène se confirme, le péri-urbain et les métropoles régionales seront les grands gagnants. Même s’il est trop tôt pour dire si la pandémie freinera l’urbanisation, il est certain qu’elle se posera en catalyseur et nous permettra de repenser l’aménagement de nos territoires, accélérant l’impératif de trouver un modèle de ville durable, qui mettra en avant le confort, la santé et la sécurité de ses habitants.

Question 3. Le confinement a accentué l’enjeu de digitalisation des entreprises et de l’économie. Longtemps hermétique aux bouleversements technologiques, comment l’immobilier est-il aujourd’hui touché par la « Tech » ?

De par son ancrage dans le réel, le secteur immobilier a en effet été plus long que d’autres à adopter les nouvelles technologies, et cela jusqu’à l’avènement ces dernières années de la Proptech (Property Technology) qui modifie notre manière d’acheter, de vendre et d’interagir avec nos propriétés. L’émergence du Big Data venue bouleverser la valorisation des biens immobiliers et la prospection foncière devient la norme. La réalité virtuelle émerge déjà en agences et chez les promoteurs et deviendra une constante permettant d’enrichir l’offre d’achat et de viabiliser la recherche en amont de la visite réelle. Cela représentera un gain de temps pour l’agent immobilier, les visites ne pourront être accordées qu’aux prospects qualifiés, tout en respectant les gestes barrières. Les promoteurs et les brokers y voient également une manière d’immerger les futurs résidents ou locataires dans les nouveaux espaces et d’améliorer l’expérience d’achat. Les objets connectés vont eux permettre de donner vie à la maintenance prédictive et rendre notre quotidien à la maison et au travail plus agréable et pratique. L’adoption de masse du télétravail et des outils numériques, poussée par le confinement, renforcera très certainement cette quatrième révolution industrielle.

Question 4. La crise sanitaire a été vue comme l’opportunité d’accélérer la transition écologique. Quel rôle l’immobilier peut-il jouer pour l’environnement ?

L’immobilier est déjà soucieux de l’environnement et pourrait effectivement l’être davantage, suite à la pandémie et aux aspirations écologiques plus fortes. Dans l’immobilier de bureaux, des standards de bien-être existent et assurent aux investisseurs un bâtiment efficient et respectueux de ses occupants. Dans le résidentiel, on a vu l’émergence du label E+C- qui prend en compte l’impact carbone lors de la construction et du cycle de vie du bâtiment. Les acteurs de l’immobilier l’ont compris : la prise en compte des impacts environnementaux fait partie de la stratégie de valorisation des biens de demain. Quant à l’aménagement de nos villes, une nouvelle ville verte et durable est à inventer en mettant fin à l’artificialisation des terres et en laissant place à plus de biodiversité et à la nature. La crise sanitaire aura accéléré le besoin de changement stratégique et démontré la nécessité pour le secteur de l’immobilier de travailler sa résilience face aux chocs exogènes de toute nature. Le développement de la ville durable, l’avènement de la technologie et la lutte contre le dérèglement climatique ne sont plus des options. Assurément, les acteurs de l’immobilier en ont pris acte et se préparent à penser nos villes de demain.

Propos recueillis en juillet 2020.

CategoriesECONOMIE